Grundpfandversicherte Forderungen

Bei Grundpfandforderungen gilt es, folgende Aspekte zu erläutern:

Weiterführende Informationen

Schuldbrief
  • Klassischer Schuldbrief
    • Pfandtitel = Wertpapier
      • Inhaberschuldbrief
        • lautend auf den Inhaber (Besitzer)
      • Namenschuldbrief
        • lautend auf den Aussteller (nicht unbedingt der Grundeigentümer, zB wenn Pfandeigentümer, Schuldner und Gläubiger auseinanderfallen)
    • Guter Glaube erstreckt sich auch auf den Pfandtitel mit Wertpapiereigenschaft
  • Papierloser Schuldbrief
    • Ohne Ausstellung eines Pfandtitels
    • Ähnlich einer Grundpfandverschreibung (Unterschied: bessere Wiederverwendbarkeit für neue Darlehen)
Grundpfandverschreibung
  • Wirkungen
    • Guter Glaube erstreckt sich nur auf den Grundbucheintrag
    • Akzessorietät von Pfandrecht zu bestehender Kreditforderung; bei Kreditrückzahlung Bestandesrisiko für Wiederverwendung
    • Errichtung einer Grundpfandverschreibung zur Sicherung von Forderungen aus Inhaberpapieren [vgl. ZGB 875]
  • Maximalhypothek
    • Für Kapital, Zinsen und Kosten besteht ein Gesamtbetrag
  • Kapitalhypothek

Pfandgegenstand

Bei grundpfandversicherten Forderungen sind Pfandgegenstände grundsätzlich Grundstücke im Sinne von ZGB 655, nämlich

  • Liegenschaften
  • ins Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte
  • Bergwerke
  • Miteigentumsanteile an Grundstücken

Pfandrechtsarten

Die Grundpfandrechtsarten sind

1. Schuldbrief

  • im Grundpfandverhältnis
    • Vereinbarung eines höheren Zinses als 5 % p.a., falls nachträglich verabredet, nur mit Zustimmung der im Range der dinglichen Sicherheit nachgehenden Grundpfandgläubiger
    • Vgl. auch BGE 101 III 74
  • im Faustpfandverhältnis (an [ursprünglichen oder nachträglichen] Eigentümerschuldbrief)
    • (Faust-)Pfandvertrag
      • Abrede
        • Erweiterung Pfandhaft auf verfallene Zinsen [vgl. ZGB 900]
        • 3 zur Zeit der Konkurseröffnung verfallene und den laufende Zins [= von ZGB 904 Abs. 1 abweichende Abrede]
      • Keine Erweiterungs-Abrede
        • Pfandhaft nur des verfallenen Zinses [vgl. ZGB 904]
      • Keine Zinsvereinbarung
        • Keine Zulassung von Zinsen im Lastenverzeichnis
          • Vgl. ZR 1968 80 ff = ZBGR 1968 S. 95
    • Vgl. ferner VZG 126 Abs. 1

2. Grundpfandverschreibung

  • Baukredit
    • Maximalhypothek (Zinsen und Kosten inklusive)
    • Kapitalhypothek (Zinsen und Kosten analog Schuldbrief)
  • Bauhandwerkerpfandrecht
    • Kapitalhypothek
    • Eintragungsverfahren
      • Vorläufige Eintragung > Vormerkung
      • Definitive Eintragung > Grundpfandverschreibung
  • Grundsteuerpfandrecht
    • Analoge Anwendung der Regeln des Bauhandwerkerpfandrechts

Weiterführende Informationen

  • Baukredit
  • Grundsteuern aus der Immobiliengant im Konkurs
    • Grundsteuern aus der Verwertung des Pfandobjekts sind Massaschulden und von der Konkursverwaltung vorweg zu befriedigen

Mitverhaftete Pfanderlöse / Umfang der Pfandhaft

Der Umfang der Pfandhaft orientiert sich nach materiellem Recht. – Bei Grundstücken sind mitverhaftet:

  • Früchte
    • Mietzinse / Pachtzinse [vgl. ZGB 806 Abs. 1]
      • Von der Konkurseröffnung bis zum Verwertungsvollzug
  • Erträgnisse
  • Zugehör
    • Zugehörs-Voraussetzungen
      • Bewegliche Sache (nicht Bestandteil der Hauptsache)
      • Räumliche Beziehung zum Grundstück
    • Zugehörs-Arten
      • Zugehör kraft Ortsgebrauch = Gesetzliche Zugehör = Zugehör auch ohne Anmerkung
      • Zugehör kraft Grundeigentümerwillen = gewillkürte Zugehör
        • Anmerkung bewirkt Zugehörs-Vermutung (= Beweislastumkehr)
          • Im Streitfall
            • Der die Zugehörs-Eigenschaft bestreitende ist behauptungs- und beweisbelastet
            • Grundeigentümer und Grundpfandgläubiger obliegt der Gegenbeweis
        • Willensäusserung beschlägt auch Ersatz-Zugehör oder nachträglich angeschaffte Zugehör [vgl. ZGB 805 Abs. 1]
    • Zugehör teilt das rechtliche Schicksal mit der Hauptsache, sofern nichts anderes bestimmt wurde [vgl. ZGB 644 Abs. 1]
      • Veräusserung der Hauptsache
      • Belastung der Hauptsache
    • Konkursrechtliche Folgen
      • Durch die Zugehör-Eigenschaft kommt ein Verwertungserlös den Grundpfandgläubigern und nicht den Gläubigern der allgemeinen Masse zu
    • Konkurrenz von Eigentumsansprache und Pfandansprache an der Grundstückszugehör
      • Entscheid der Konkursverwaltung im Lastenverzeichnis
        • Anerkennung oder Bestreitung der Erstreckung der Pfandhaftung auf die Zugehör
          • Anerkennung
            • Konkursverwaltung hat dem Eigentumsansprecher Klagefrist zur Anfechtung des Lastenverzeichnisses zu setzen
          • Nichtanerkennung
            • Abweisung des Pfandrechts
            • Pfandansprecher kann KOLLOKATIONSKLAGE erheben
            • Sollte der Pfandansprecher mit seiner Klage durchdringen, so hat die Konkursverwaltung dem Eigentumsansprecher Klagefrist zur Anfechtung des Lastenverzeichnisses anzusetzen
        • Streichung der Zugehörs-Anmerkung im Grundbuch nur mit Zustimmung aller Grundpfandgläubiger [vgl. ZGB 946 Abs. 2]
    • Verwertung
  • Zinsbetreffnisse
    • Vertragszinsen
      • gemäss (Kredit-)Abrede
      • Zinsenpfandrecht
        • Maximalzinsenpfandrecht
          • Zinsabrede zusätzlich notwendig, im Kreditvertrag u/o Pfandvertrag
        • Eingetragener Zins
          • nach Gesetz 5 % p.a.
          • höherer Zins gemäss Abrede im Schuldbrief
    • Kreditkommissionen (pro Quartal) und Provisionen, wenn in Prozenten zum Kapitalbetrag festgesetzt und periodisch geschuldet sind
    • Verzugszinse [vgl. ZGB 818 Abs. 1 Ziffer 2 und ZGB 891 Abs. 2]
    • Betreibungskosten
    • Siehe Pfandrechtsarten
  • Bemerkung eines allf. Drittschuldners

Der Entscheid über den Umfang der Pfandhaft hat sich aus Kollokationsplan und Lastenverzeichnis zu ergeben.

Weiterführende Informationen

Pfandansprache

Der Gläubiger hat die Pfandansprache geltend zu machen:

  • Grundlagen
    • KOV 60 Abs. 3
  • Pfandansprache
    • Der Gläubiger hat in seiner Pfandansprache zu erwähnen:
      • Früchte
      • Erträgnisse
      • Zugehör
      • Zinsbetreffnisse
      • Bemerkung eines allf. Drittschuldners

Weiterführende Informationen

Umfang der Pfandsicherheit

  • Grundlagen
    • ZGB 818
  • Rechtsnatur
  • Pfandsicherheits-Umfang
    • Die Grundpfandrecht bietet dem Gläubiger gemäss ZGB 818 Sicherheit für:
      • Kapitalforderung
      • Verzugszinse
        • für drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins
          • beim Schuldbrief sind nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen pfandgesichert
          • Der ursprünglich vereinbarte Zins darf nicht zum Nachteil nachgehender Grundpfandgläubiger über 5 % p.a. erhöht werden
      • Betreibungskosten

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